امروزه با افزایش بیش از حد حجم معاملات ملکی، مراجعه به وکیل برای وکالت دعاوی ملکی بیش از پیش گسترش پیدا کرده است. بسیاری از افراد پول نقد خود را به ملک تبدیل می‌کنند تا از این طریق سرمایه گذاری بلندمدت و پر سودی را انجام دهند.
علی‌رغم هشدار ها و اطلاع رسانی ها باز هم عده ای هستند که طعمه افراد سودجو و کلاهبردار می‌شوند. برای کاهش دعاوی ملکی باید قبل از اقدام به خرید تمامی جوانب را سنجید و از نکات مربوط به خرید و فروش اطلاع کامل پیدا کرد تا عواقب ناشی از عدم آگاهی گریبان‌گیر افراد نشود.
درصد بسیار بالایی از پرونده های موجود در دادسراها و دادگاه ها مربوط به دعاوی ملکی است و این نشان دهنده اطلاع کم افراد از قوانین و مقررات مربوطه است.
دعاوی ملکی چیست؟
در بعضی از مواقع معاملات ملکی به‌صورت ایده آل پیش نمی‌رود؛ مثلا طرفین به تعهدات خود عمل نمی‌کنند یا گاهی مشکلی پیش می‌آید که تنها از طریق مراجع قانونی قابل حل و فصل است. در این شرایط دعاوی ملکی به وجود می‌آید. دعاوی ملکی انواع گوناگونی دارد که در قسمت های بعد به‌صورت مختصر به توضیح آن می‌پردازیم.
دعاوی ملکی به چند دسته تقسیم می‌شوند؟
دعاوی ملکی به دو دسته دعاوی ملکی کیفری و دعاوی ملکی حقوقی تقسیم می‌شوند.
دعاوی ملکی کیفری
این نوع دعاوی بسیار پیچیده است؛ زیرا در دعاوی کیفری یکی از طرفین معامله مرتکب جرم می‌شود. تشخیص این جرم ها نیازمند وقت زیادی است؛ زیرا افرادی که در این حوزه اقدام به کلاهبرداری می‌کنند، بسیار ماهر هستند.
جرم معامله معارض هنگامی صورت می‌گیرد که ملکی از سوی مالک آن، به بیش از یک نفر فروخته شود. در معامله معارض؛ مالک با استفاده از سند رسمی یا قولنامه، ملک خود را به نفر اول می‌فروشد و سپس باز هم توسط یک قولنامه یا سند، آن ملک را به افراد دیگر واگذار می‌کند.
اگر از طرق سند یا نوشته ای غیرواقعی مال یا ملکی فروخته شود، جرم جعل اسناد ملکی رخ داده است که گاهی صاحبان دفتر ثبت اسناد رسمی را نیز درگیر می‌کند.
اگر تخریب و صدمه زدن به ملک به‌صورت عمدی اتفاق افتاده باشد، مالک می‌تواند شکایت کند و پرونده را به‌صورت کیفری جلو ببرد.
این جرم به معنای پیمان شکنی، نقض عهد و رعایت نکردن امانت‌داری است. خیانت در امانت به معنای تصاحب، تلف یا مفقود کردن توام با سوءنیت مالی که به کسی سپرده شده و بنا بر استرداد یا به مصرف معین رسانیدن آن بوده است.
دعاوی ملکی حقوقی
دعاوی ملکی حقوقی زمانی اتفاق می‌افتد که نسبت به قوانین بی اطلاع باشیم یا آن ها را نادیده بگیریم. در اینصورت در قانون برای هرکدام از این اهمال ها، مجازات مشخصی تعیین شده است.
انواع دعاوی ملکی
دعاوی ملکی انواع مختلفی دارند از جمله: فروش و انتقال مال به غیر، دعاوی سرقفلی، خلع ید، دستور تخلیه، الزام به تنظیم مبیع، حق کسب و پیشه
فروش و انتقال مال به غیر
اگر ملک و اموال فردی بدون اجازه او، توسط شخص دیگری فروخته یا واگذار شود؛ به این کار انتقال مال غیر می‌گویند!
شاید بعد از خواندن این جمله تعجب کنید که چگونه می‌توان چنین کاری را انجام داد. اما در معاملاتی که این روزها صورت می‌گیرد این موارد بسیار شایع است.
آیا خریدار فروش و انتقال مال به غیر هم مجرم شناخته می‌شود؟
پاسخ این سوال هم بله و هم خیر است. اگر خریدار به این امر آگاه باشد که مالی که به او فروخته می‌شود در اصل متعلق به فردی دیگر است؛ در این صورت او هم مجرم است. اگر از این موضوعی اطلاعی نداشته باشد، مجازاتی برای او در نظر گرفته نمی‌شود.
خلع ید
در خلع ید هیچ قراردادی بین مالک و متصرف وجود ندارد و منشا دعاوی خلع ید، غصب است. اگر فردی یک مال غیرمنقول مانند مغازه، خانه، زمین و… را غصب کرده باشد و آن را به ناحق تصاحب کرده باشد؛ مالک حقیقی می‌تواند با مدرک مالکیت بلامنازع علیه آن فردی طرح دعوی کند و او را به دادگاه فرا بخواند.
دستور تخلیه
در اصطلاحات حقوقی، دستور تخلیه یا حکم تخلیه به این معناست: دست کشیدن متصرف از ملک به نحوی که مالک بتواند بدون هیچ مشکلی، هرگونه تصرفی در ملک خود داشته باشد. در این نوع دعاوی برخلاف دعاوی خلع ید، بین مالک و متصرف قرارداد وجود دارد. دستور تخلیه و حکم تخلیه در بیشتر موارد بین موجر و مستاجر مطرح می‌شود. اگر پس از پایان قرارداد، مستاجر همچنان ملک را در تصرف خود داشته باشد و از تخلیه نمودن خودداری کند؛ موجر می‌تواند به دادگاه مراجعه کند و حکم تخلیه بگیرد.
دعاوی سرقفلی
به بیانی ساده سرقفلی آن مقدار مبلغی است که در ابتدای قرارداد اجاره ملک تجاری، به مالک پرداخت می‌شود تا حق استفاده از ملک تجاری به مستاجر انتقال داده شود. این مقدار مبلغ با پیش پرداخت یا ودیعه فرق دارد. سرقفلی، مبلغی بیش از چهار پنجم قیمت ملک تجاری است. در صورتی که در پیش پرداخت مبلغ بسیار کمتری پرداخت می‌شود.
دعاوی حق کسب و پیشه
هنگامی که شخص محلی را اجاره می‌کند؛ با گذشت زمان، مستاجر فعالیت های تجاری خود را انجام می‌دهد، مشتریانی را به‌دست می‌آورد و همچنین اعتبار کسب می‌کند. اگر موجر، مستاجر را از آن محل بیرون کند، دعاوی حق کسب و پیشه به‌وجود می‌آید. مستاجر باید ملک دیگری را پیدا کند و باز به فعالیت های خود ادامه دهد تا بتواند مشتری و اعتبار به‌دست آورد؛ قانون در این مورد حمایت از مستاجر را سرلوحه خود قرار داده است.
الزام به تنظیم مبیع
یکی از شروط لازم الاجرا برای صحت معامله، مال مورد معامله و امکان تنظیم و تحویل آن به مشتری است. یعنی در هنگام معامله، مال مورد معامله به تصرف مشتری درآید و برای خریدار، هیچ گونه مانعی در تصرف آن نباشد.