حق کسب و پیشه، وکالت دعاوی سرقفلی و الزام تحویل مبیع از دعاوی های مربوط به دعاوی ملکی هستند که دارای قوانین زیاد و ابهامات بسیاری هستند. از این رو نیاز است تا در صورت هر گونه دعاوی در این زمینه، از یک وکیل مجرب که تسلط کافی بر قوانین ملکی دارد، استفاده کنید.
در قانون فعلی سرقفلی به چه معناست؟
از سرقفلی در گذشته به‌عنوان حق کسب و پیشه یا تجارت، یاد می‌شد و همانطور که از نامش پیداست؛ این حق، برای مستاجران املاک تجاری در نظر گرفته شده است.
در سال ۱۳۵۶ قانونی به نام “حق کسب و پیشه یا تجارت” در روابط بین موجران و مستاجران املاک تجاری تدوین شد که تفاوتی با سرقفلی نداشت. اما در سال ۱۳۷۶ در این قانون تغییراتی صورت گرفت که سرقفلی و حق کسب و پیشه، به عنوان دو مقوله جدا از هم با تفاوت هایی اساسی در نظر گرفته شد.
جالب است بدانید که حق سرقفلی از عرف وارد قانون شده است و به این معنی است که مستاجر در ابتدا مقدار قابل توجهای از ملک را به مالک آن می‌پردازند و مبلغ ناچیزی به‌عنوان اجاره بها در نظر گرفته می‌شود. بدین ترتیب حق استفاده از ملک تجاری به مستاجر واگذار می‌شود.
بهتر است برای بیان تفاوت های بین سرقفلی و حق کسب و پیشه، ابتدا به تعریف حق کسب و پیشه بپردازیم:
تعریف حق کسب و پیشه به بیانی ساده
این حق به‌صورت تدریجی و به مرور زمان به‌دست می‌آید. وقتی فردی ملکی را اجاره می‌کند و در آن جا به فعالیت های تجاری می‌پردازد؛ به مرور زمان اعتباری را برای خود کسب می‌کند و مشتری های فراوانی را جذب می‌کند. میزان این حق مشخص نیست و قابل اندازه گیری هم نمی‌باشد و حتی ممکن است اصلا این حق به‌وجود نیاید. یکی از تفاوت های اساسی بین حق سرقفلی و حق کسب و پیشه این است که اگر تخلفی صورت گیرد، حق سرقفلی ساقط نمی‌شود. حال که با مفهوم حق کسب و پیشه آشنا شدید؛ لازم است که تفاوت های حق کسب و پیشه با سرقفلی را بدانید!
حق سر قفلی و کسب و پیشه چه تفاوت هایی با هم دارند؟
- میزان حق سرقفلی مشخص است، اما جق تجاری یا کسب و پیشه مقدار مشخصی ندارد.
- حق سرقفلی قطعی است اما ممکن است حق کسب و پیشه اصلا به وجود نیاید.
- حق کسب و پیشه قابل توقیف و ضمان نیست، اما حق سرقفلی قابل ضمان و توقیف است.
- حق سرقفلی قابل واگذاری و انتقال به غیر است.
- به محض پرداخت وجه از سوی مستاجر به موجر، حق سرقفلی ایجاد می‌شود و این حق قطعی است.
- حق کسب و پیشه قابل واگذاری نیست.
ملاک های موردنیاز برای تعیین حق کسب و پیشه
تنها کارشناسان می‌توانند با بررسی شغل مستاجر، نوع بنا، مقدار اجاره بها، متراژ و مولفه های بسیار دیگر، مقدار حق کسب و پیشه را تعیین کنند.
اولین نکته ای که باید به آن توجه شود این است که اگر مستاجر سبب رونق آن ملک شود و مشتریان زیادی را به‌دست آورد؛ طبعا درآمد بیشتری را نیز کسب می‌کند. این امر در تعیین مقدار حق کسب و پیشه تاثیر بسزایی دارد.
دومین نکته هزینه سرقفلی است. اگر مستاجر سرقفلی را پرداخت کرده باشد، حق کسب و پیشه بیشتر از زمانی است که حق سرقفلی را نپرداخته باشد.
نکته سوم در رابطه مدت زمان سپری شده از انعقاد قرارداد است؛ هرچه این مدت بیشتر باشد حق کسب و پیشه بیشتر است.
در نهایت باید این را در نظر گرفت که در زمان تخلیه ملک، اگر به مراجع قضایی مراجعه شود؛ تعیین حق کسب و پیشه به یک کارشناس رسمی، ارجاع می‌شود.
انواع سرقفلی بر اساس قانون
همانطور که گفته شد، حق کسب و پیشه به تدریج، با کسب اعتبار، جذب مشتری و رونق ملک تجاری، ایجاد می‌شود. بسیاری از افراد بر این باورند که این حق همان سرقفلی مجازی است. اما باید توجه داشت که این دو کاملا مجزا از هم هستند و هیچ ارتباطی به هم ندارند. حق سرقفلی به عرف و تصمیم موجر بستگی دارد؛ در صورتی که حق کسب و پیشه توسط کارشناسان تعیین می‌شود.
: مالک بدون اینکه ملک تجاری خود را واگذار کند، سرقفلی آن را برای مدت نامحدود همراه با اجاره بهایی مشخص به فرد دیگر واگذار می‌کند. سرقفلی واقعی حاصل کسب و پیشه یا اجاره های سابق نیست. مالک سرقفلی مالکیتی در زمین مغازه ندارد و می‌تواند حق سرقفلی خود را با رعایت شرایط مربوطه به افراد دیگر واگذار کند.
شرایط تخلیه ملک دارای سرقفلی
- اگر مستاجر سرقفلی را پرداخت نکرده باشد؛ در صورت انقضای مدت قرارداد باید ملک را تخلیه کند و مبلغی هم به او تعلق نمی‌گیرد.
- اگر مستاجر سرقفلی را پرداخت کرده باشد، در هنگام تخلیه، موجر موظف به پرداخت مبلغ سرقفلی به نرخ روز است.
- اگر مستاجر هزینه سرقفلی را پرداخت نکرده باشد ولی قرارداد به گونه ای تنظیم شده باشد که به نفع مستاجر باشد، موجر ملزم به پرداخت مبلغی به عنوان سرقفلی است. این مبلغ به نرخ روز نیست و توسط کارشناسان تعیین می‌شود.
وکالت الزام به تنظیم مبیع
قسمت عمده ای از شکایات موجود در دادگاه ها و دادسرا ها مربوط به دعاوی ملکی است. رسیدگی به این دعاوی نیازمند تسلط و تبحر خاصی است که از عهده هر کسی برنمی‌آید. قبول وکالت دعاوی الزام به تنظیم مبیع از پیچیده ترین دعاوی های مربوط به دعاوی ملکی است و به وکیلی خبره و ماهر نیاز دارد که به قوانین مربوطه، تسلط کامل داشته باشد. از این رو گروه وکلای آهوپای آماده خدمت رسانی به شما عزیزان است.
مبیع چیست؟
مبیع همان مالی است که مورد داد و ستد قرار می‌گیرد. یکی از شروط مهم و اساسی برای درستی یک معامله، الزام به تنظیم مبیع و امکان تحویل و تسلیم آن به خریدار است.
اگر پس از عقد قرارداد، خریدار به مال خریداری شده دسترسی داشته باشد، می‌تواند بدون اذن فروشنده آن را تصرف کند.
در صورت عدم امکان تحویل مبیع، ممکن است عقد باطل و ثمن معامله به مشتری مسترد گردد.
تسلیم مبیع
طبق ماده ۳۶۷ قانون تسلیم مبیع عبارت است از: «دادن مبیع به تصرف مشتری به نحوی که متمکن از انحاء تصرفات و انتفاعات باشد و قبض عبارت است از استیلاء مشتری بر مبیع»
دادن مال مورد معامله به مشتری، به گونه ای که او بتواند هرگونه دخل و تصرفی را انجام دهد؛ تحویل یا تسلیم مبیع می‌گویند.
چرا امروزه دعاوی الزام به تنظیم مبیع افزایش داشته است؟
با گسترش روز افزون ارزش ملک و سایر اموال، بسیار پیش آمده است که فروشنده پس از فروش مال و ملک خود از انجام تعهدات مربوط به قرارداد سرپیچی کرده است. به‌عنوان مثال شخص پس فروش ملک خود متوجه می‌شود که ارزش آن افزایش چشمگیری داشته است و همین امر سبب طمع او می‌شود و مبیع را در اختیار مشتری قرار نمی‌دهد؛ با این استدلال که می‌تواند آن را با قیمتی بیشتر به فروش برساند. همین امر سبب می‌شود تا خریدار دعاوی الزام به تحویل مبیع را مطرح کند.
گروه وکلای آهو پای آماده خدمت رسانی و پاسخگویی به سوالات شما عزیزان در رابطه با وکالت دعاوی ملکی، وکالت دعاوی سرقفلی، وکالت دعاوی خلع ید،وکالت دعاوی دستور تخلیه و… است.