خلع ید چیست؟
خلع ید دعوایی است که مالی غیرمنقول مانند خانه، مغازه، زمین و… توسط فردی به تصرف غیرقانونی در می‌آید و مالک حقیقی با داشتن سند مالکیت باید به دادگاه مراجعه کند و با طرح دعوی خلع ید، حق خود را از غاصب ملک خود طلب کند.
مالک برای طرح دعوی باید مالکیت بلامنازع داشته باشد یعنی در مالکیت او چون و چرا و ابهامی وجود نداشته باشد. در صورت عدم وجود مدرک، مالک حقیقی باید ابتدا دعوای اثبات مالکیت را طرح کند و پس از آن می‌تواند دعوی خلع ید را پیش بکشد.
آیا حکم خلع ید همان حکم تخلیه است؟
شاید برای شما این سوال مطرح شده باشد که تفاوت بین حکم خلع ید و حکم تخلیه چیست؟ آیا این دو یکی هستند؟
در جواب باید بگوییم که خیر! این دو کاملا تفاوت دارند. دعوی خلع ید زمانی مطرح می‌شود که شخصی، ملکی را غصب کرده باشد و هیچ گونه قراردادی بین مالک حقیقی و شخص غاصب وجود ندارد.
اما حکم تخلیه و دستور تخلیه زمانی گرفته می‌شود که بین مالک و مستاجر قراردادی وجود داشته باشد و در صورت اتمام آن و عدم تخلیه مستاجر، مالک می‌تواند این قضیه را از طریق مراجع قضایی پیگیری کند.
تصرف عدوانی به چه معناست؟
از لحاظ حقوقی اگر مالی منقول یا غیر منقول، در اختیار و تصرف شخصی باشد؛ به این معناست که آن مال متعلق به آن شخص است و اگر کسی مدعی است که مالک آن است باید اقامه دعوی کند. در دعاوی تصرف عدوانی نیازی به اثبات مالکیت وجود ندارد و اثبات سابقه تصرف کفایت می‌کند.
دعاوی خلع ید
دعاوی خلع ید به معنای اعم آن به سه دسته تقسیم بندی می‌شود:
- خلع ید همان دعوای مالکیت است که طی آن مالک، رفع تصرف غاصب را از ملک خود مطالبه می‌کند.
- مالکیت نداشتن خوانده بر ملک مورد نزاع و در مقابل، قانونی بودن تصرف خوانده بر آن مورد قبول طرفین دعوا است و خواهان ادعا می‌کند که ادامه تصرفات خوانده بر آن ملک، خلاف قرارداد یا قانون است و باید از آن رفع تصرف شود.
- خلع ید، دعوای تصرف است که خود شامل دعاوی تصرف عدوانی، مزاحمت و ممانعت از حق بوده که می‌تواند به صورت حقوقی و یا کیفری مطرح شود.
برای گرفتن دستور تخلیه چه شرایطی باید وجود داشته باشد؟
همانطور که گفته شد، برای گرفتن دستور تخلیه باید قراردادی بین مالک و متصرف وجود داشته باشد. این نوع دعاوی معمولا بین مستاجران و موجران وجود دارد.
قرارداد اجاره بین مستاجر و موجر می‌تواند در بنگاه های املاک ثبت شود یا دو طرف بین خودشان قرارداد اجاره را تنظیم کنند؛ در هر دو صورت این قرارداد، از لحاظ قانونی مشروعیت دارد. البته نکته مهم این است که امضای مستاجر و موجر و همچنین امضای دو شاهد در این قرارداد وجود داشته باشد.
اگر مالک و مستاجر قرارداد را بین خودشان تنظیم کرده باشند؛ موجر با مدارک لازم، باید به شورای حل اختلاف مراجعه کند و حکم تخلیه بگیرد. درصورتی که قرارداد به‌صورت رسمی ثبت شده باشد، روند گرفتن حکم تخلیه متفاوت است.
به‌صورت کلی برای گرفتن دستور تخلیه تمامی شرایط زیر باید وجود داشته باشد و حتی اگر یک مورد از آن احراز نشود، نمی‌توان دستور تخلیه گرفت:
- ملک مسکونی باشد نه تجاری
- علاوه بر مستاجر و موجر، قرارداد به امضای دو شاهد برسد.
- مدت اجاره منقضی شده باشد.
- اجاره نامه در دو نسخه تنظیم شده باشد.
صدور حکم تخلیه چه مدت زمان طول می‌کشد؟
مدت زمان پیگیری با توجه به نوع قرارداد متفاوت است. اما در صورت ارائه مدارک لازم و کافی به دادگاه یا شورای حل اختلاف، حکم تخلیه در کوتاه‌ترین زمان ممکن صادر می‌شود.
اجرای حکم تخلیه به چه صورت است؟
۲۴ ساعت پس از صدور حکم تخلیه، این حکم به مستاجر ابلاغ می‌شود. مستاجر باید تا ۷۲ ساعت ملک را تخلیه و به مالک تحویل دهد.
تفاوت حکم تخلیه و دستور تخلیه
در مواقعی که یکی از شرایط ذکر شده وجود نداشته باشد، حکم تخلیه صادر می‌شود. صدور حکم تخلیه توسط مراجع قانونی زمان بیشتری را می‌طلبد.
آیا می‌توان دستور تخلیه را متوقف کرد؟
بله. اگر مستاجر ادعا کند که اجاره نامه را تمدید کرده و مدرک معتبری ارائه دهد؛ همچنین اگر ادعایی مبنی بر عدم اصالت سند مطرح شود، این حکم متوقف می‌شود.
شرایط گرفتن دستور تخلیه فوری
- مستاجر اجاره بها را به مدت ۳ ماه پرداخت نکرده باشد.
- مدت قرارداد اجاره به پایان رسیده باشد.
- از ملک استفاده غیر قانونی و نامشروع شود.
- مستاجر، ملک را به فرد دیگری اجاره دهد.
وکالت دعاوی خلع ید و دعاوی دستور تخلیه به چه صورت است؟
گروه وکلای آهوپای با داشتن سابقه ای حرفه ای در زمینه دعاوی ملکی، به شما کمک می‌کند تا بتوانید دعاوی خلع ید و دعاوی دستور تخلیه را به درستی پیش ببرید و مانع از پایمال شدن حق خود شوید. شما عزیزان می‌توانید با متخصصان و کارشناسان آهوپای تماس حاصل کنید و سوالات خود را در زمینه دعاوی ملکی، وکالت خلع ید، وکالت دستور تخلیه و…. را مطرح کنید.